Elle prévoit de déprécier la dette d’un milliard d’euros supplémentaire en 2023 et de la ramener sous la barre des 30 milliards d’euros
MADRID, 29 juin (CALPA PARIS) –
La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) a porté les pertes cumulées de ses portefeuilles financiers et immobiliers à 11.621 millions d’euros en 2022, soit 2.994 millions d’euros de plus que celles enregistrées en 2021, en raison de la hausse des taux d’intérêt et d’une nouvelle évaluation de ses actifs, selon le rapport d’activité annuel de celle que l’on surnomme la « bad bank ».
Sur ces pertes, 9.995 millions d’euros correspondent à l’unité des actifs financiers (qui comprend les actifs immobiliers provenant de l’adjudication des actifs financiers, c’est-à-dire le collatéral qui sert de garantie aux prêts adjugés), tandis que 1.627 millions d’euros correspondent au portefeuille immobilier.
Les sources de la Sareb expliquent que son modèle signifie que ses actifs sont dépréciés, c’est-à-dire que le prix d’achat tend à être plus élevé, en valeur comptable, que le prix de vente.
Il convient de noter que le mandat de la « bad bank » est de liquider tous les actifs « toxiques » transférés par les institutions financières depuis sa création en 2012, pour lequel elle a un mandat de 15 ans, qui expire en 2027, un objectif que l’entité pourrait ne pas atteindre, comme le reconnaissent les mêmes sources.
Ainsi, la Sareb souligne que l’augmentation des pertes est due aux coûts de financement, qui ont augmenté « considérablement », suite aux hausses répétées des taux d’intérêt effectuées par les banques centrales, avec l’impact négatif correspondant sur l’évaluation comptable des actifs.
Elle indique également qu’il y a eu une diminution des valeurs d’évaluation à la suite d’une nouvelle évaluation externe des actifs, alors que la Sareb elle-même a effectué une analyse plus approfondie de la valeur des actifs de son portefeuille dans le but de les rapprocher de leur valeur transactionnelle, bien que la valeur que la Sareb obtiendra effectivement pour les actifs dépendra du prix fixé dans chaque transaction.
La Sareb souligne également qu’au cours de l’année 2022, la dépréciation du portefeuille d’actifs destinés à la location sociale et abordable n’a pas augmenté grâce à la gestion sociale, qui permet de préserver la valeur du portefeuille. Elle estime que, sans cette gestion, la dépréciation aurait augmenté jusqu’à 350 millions d’euros.
Ainsi, l’évaluation comptable de l’ensemble du patrimoine de la Sareb montre la nécessité de constituer un fonds de dépréciation de 11 621 millions d’euros à fin 2022.
De même, le rapport indique que l’entité a clôturé l’année 2022 avec des pertes nettes de 1 506 millions d’euros, ce qui représente une réduction de 7,4 % par rapport aux » chiffres rouges » de 2021, où elle avait perdu 1 626 millions d’euros.
Après application de ce résultat, la Sareb présente des fonds propres négatifs de 2 546 millions d’euros, contre les 1 040 millions d’euros qu’elle enregistrait à la clôture de 2021. De même, les fonds propres négatifs atteignent 14 172 millions d’euros, soit une augmentation de 42,6 % par rapport à l’année précédente.
La Sareb rappelle toutefois que les fonds propres négatifs n’affectent pas la continuité de l’activité de la société, en raison de l’exemption, prévue par le décret-loi royal 6/2020, de l’obligation de recomposer les fonds propres de la société.
AMORTISSEMENT DE LA DETTE
Au cours de l’année 2022, la Sareb a remboursé 2 388 millions d’euros de dettes, grâce aux remboursements de Bankia et de BMN (qui fait maintenant partie de CaixaBank), qui ont impliqué des remboursements de dettes de 14,9 millions d’euros et de 5,6 millions d’euros, respectivement, ainsi que des remboursements en espèces de 2 367,2 millions d’euros.
En outre, en février 2023, le remboursement de 795,8 millions d’euros approuvé par la Société en décembre 2022 s’est concrétisé. Sur ce montant, 202,8 millions d’euros ont été amortis sur les liquidités générées en 2022, tandis que les 593 millions d’euros restants représentent un amortissement extraordinaire sur les liquidités structurelles de Sareb.
Par conséquent, le remboursement de la dette de Sareb promu en 2022 s’élève à 3 184 millions d’euros, ce qui porte l’encours de la dette à 30 481 millions d’euros, soit 9,45 % de moins qu’en 2021 et 40 % de moins que le montant de la dette en 2012, qui s’élevait à 50 781 millions d’euros.
En outre, la Sareb prévoit de réduire sa dette d’un milliard d’euros supplémentaire au cours de l’année 2023, ce qui permettra de passer sous la barre des 30 milliards d’euros.
VENTES D’ACTIFS
De même, la structure de défaisance a continué à progresser dans le processus de cession de son portefeuille d’actifs qui, en 2022, a été réduit de 2 571 millions d’euros, pour atteindre 26 324 millions d’euros. Par rapport au portefeuille initial reçu, soit 50 781 millions d’euros, ce chiffre représente une réduction de 48,2 %.
En termes de nombre d’actifs, le portefeuille est passé à 217.285 unités, suite au processus de transformation d’actifs financiers en actifs immobiliers.
Le portefeuille total de prêts a diminué de 18,6 % en 2022 par rapport à la fin de l’année 2021, pour s’établir à 10 802 millions €. Cela représente une diminution de 2 462 millions d’euros, la société ayant réduit son portefeuille d’actifs financiers de 72,6 % depuis sa création.
La gestion et la vente de prêts ont représenté en 2022 des revenus de 699 millions €, soit 11,7 % de moins qu’en 2021. Cette baisse est due à la réduction progressive de la taille de ce segment du portefeuille, ainsi qu’à la stratégie propre de la Sareb d’éviter la vente de prêts avec des garanties de haute qualité et, par conséquent, avec un parcours de valeur à travers la gestion immobilière de la Sareb.
Pour sa part, le portefeuille total d’actifs immobiliers a diminué de 0,7 % par rapport à l’année précédente. À la fin de 2022, la valeur comptable nette du portefeuille s’élevait à 15 523 millions d’euros, soit une réduction de 109 millions d’euros.
À cet égard, la Sareb souligne qu’elle a atteint en 2022 son record historique de ventes immobilières, avec 1 394 millions d’euros, sans tenir compte des loyers facturés au titre de la location immobilière, contre 1 250 millions d’euros en 2021, soit une hausse de 11,5 %.
En termes de nombre de logements -en considérant les actifs résidentiels, fonciers et tertiaires-, la société a commercialisé 18 671 logements, soit une hausse de 2,2 % par rapport à l’année précédente. En outre, en 2022, la Sareb a vendu 4 376 actifs provenant des bilans des promoteurs.
Ainsi, les ventes de ces actifs ont atteint un volume de 310 millions d’euros (foncier) et 226 millions d’euros (tertiaire), soit respectivement 32 % et 49 % de plus qu’en 2021. En résidentiel, les ventes s’élèvent à 825 millions d’euros, soit 5 % de moins qu’en 2021, en raison notamment du ralentissement des transactions dans la dernière ligne droite de l’année dû au transfert de la gestion aux nouveaux servicers, Hipoges et Anticipa-Aliseda.
La société souligne qu’elle a continué à donner la priorité à la vente d’actifs par l’intermédiaire du marché de détail (aux particuliers et aux entreprises en dehors de la sphère institutionnelle) et des administrations publiques, qui ont contribué à 74 % du total des recettes de vente en 2022.
Avec cette stratégie, la Sareb cherche à optimiser le prix de vente de ses actifs et à éviter les » décotes importantes » demandées sur les marchés institutionnels.
